金融机构的利润和金融产品的收益需要缴纳税收，金融机构或金融产品的发起人往往通过选择注册地、设计金融产品的“避税结构”来规避税收或合理避税。一国的法律和税收制度就成为影响金融产品创新和演进的重要因素，本文将对全球REITs的法律结构和税收安排及其变迁进行研究，并从REITs制度变迁的特点，探讨中国REITs法律结构和税收制度完善的途径。
诺斯指出制度是影响经济绩效的重要因素。高效率的制度供给，可以促进经济绩效的改善。诺斯的制度变迁理论还指出，市场需求等外界环境的变化，使创新主体可以通过制度创新实现收益，从而促使它们创新制度，成为制度的供给者。创新者的制度设计会权衡制度变迁的成本和收益，只有在预期收益大于预期成本的情形下，创新者才会去推动制度的变迁。税收和政府的监管，会给市场主体带来成本。经济学家把“创建、维持、使用、修改制度和调整的相关成本”也视为一类交易成本。市场主体便以激励创新制度和方式、法律结构去规避税收和监管，以降低成本和提高收益。金融和金融产品的创新，除了为对冲风险、规避监管之外，还有一个重要的目的就是规避税收，通过金融合同的分拆、合成等实现的金融创新，也都往往涉及税收问题。
集合投资性金融产品，具有两个重要属性：第一是集合性，即将分散的资金集合起来以达到一定的规模，以实现管理的规模经济效益；第二是专业性，即由专业的投资管理机构按照约定的投资策略进行管理。集合投资性金融产品的法律结构在世界各国都不同，在2005年经合发布的《集合投资计划治理白皮书》中将其称为集合投资计划。2008年，经合将又拓展了定义，引入了“集合投资机构”（Collective Investment Institution，CII）的概念。CII是指，“以投资公司或者投资信托，或者没有组成公司的实体（例如共同基金或单位信托），通过发行股份/份额从投资者筹集资金，并投资于金融资产（主要是可交易的证券或者银行存款）和/或非金融资产”。与《白皮书》相比，CII的这一定义更加宽泛。CII无论采取公司型、信托型或者其他的法律结构，只要它们以集合投资载体（collective investment vehicle）从事集合性投资活动（collective investment undertaking）就可纳入CII的范畴。CII既可以投资上市交易的证券类资产（以下简称“证券类CII），也可以投资不动产等其他类型的资产。
全球的CII，起源于证券类CII。REITs是投资于不动产的CII，兴起的时间晚于证券类CII，无论是法律结构还是税收安排，REITs都继承了证券类CII的安排。在证券类CII首先获得税收中性地位后，政府也将税收中性地位赋予了具有同样属性的REITs。研究REITs的法律结构和税收安排及其演进，也要从证券类CII的法律结构和税收制度开始。
证券类CII最早起源于英国。1868年，英国成立了全球第一只CII，即外国及殖民地政府信托（the Foreign and Colonial Government Trust，简称FCGT）。FCGT以信托作为集合投资的法律实体，公开向社会公众发售信托份额，分散地投资于风险相对较高的高收益外国证券。1879年，FCGT的信托法律结构受到了法律界的质疑，转换为了股份有限公司。FCGT采用了外部管理的模式，由五个受托人管理投资组合，还聘请了托管人、精算师等监督FCGT的运作。
19世纪90年代，证券类CII传入美国。1893年，建立了第一只封闭式基金——波士顿个人资产信托基金，1924年又建立了全球第一只开放式基金——马萨诸塞投资者信托基金。在20世纪20年代的美国股票市场大繁荣中，共同基金也获得了很大的发展。在这一时期，美国的联邦税收制度也在建立和完善。1913年，美国宪法第16条修正案生效，联邦开始将自然人和公司法人作为应税主体，征收个人和公司所得税。当时，信托作为非应税主体，则成为CII规避税收所选择的法律结构。1924年，美国最高做出了积极经营业务的信托应当和公司一样缴纳所得税的判决，以信托法律结构作为CII的法律结构受到了很大影响。
1929年的股市崩溃中，共同基金深受挫败。为了重塑市场信心，业界开始游说美国国会为共同基金立法和明确税收制度。道富投资公司和马萨诸塞投资者信托两家机构提出，为避免大萧条的重演，需要对共同基金的税收制度做出调整。1936年，美国国会通过的《1936年税收法》（Revenue Act of 1936）虽然没有直接回应业界呼吁，但也给予了被动管理的共同投资公司一定的特殊税收待遇。
1940年，美国国会通过《1940年投资公司法》（Investment Company Act of 1940，以下简称《投资公司法》）。根据该法，投资公司是发行面额凭证并将集合起来的资金从事以投资和交易证券为主要业务的发行人。尽管名称为投资公司，但是其可以采取公司、信托和合伙等作为法律实体。投资公司将每年的90%的净投资收入分配给股东，则其分配的收入就可从公司应纳税收入中扣除，投资公司因此成为了“税收中性”的集合性投资管道。《投资公司法》规定，若要享有这样的税收待遇，则投资公司需要在美国证监会（SEC）注册成为受监管的投资公司（Regulated Investment Companies，以下简称RIC），RIC需要在公司治理、披露、管理运作方面遵守《投资公司法》和美国证监会的规定，并接受美国证监会的日常监管。RIC由根据《1940年投资顾问法》在美国证监会注册的投资顾问管理，实现了外部管理。而这种外部管理、被动管理的模式，也在后来成为美国REITs立法时所选择的模式。
《投资公司法》是全球第一部关于CII的立法。尽管全球税收制度的基本原则是公司法人都是应税主体，但在《投资公司法》中确立的，采用外部管理和被动管理运作的集合性投资实体，可以作为税收“穿透管道”享有特殊税收的制度安排。这一制度设计，遵循了“实质重于形式”的原则，投资公司作为汇集公众资金进行专业化管理的“载体”，如果对其征税，持有投资公司的股份间接投资于公司股票或其他证券的投资者将面临双重征税，公众便不会选择通过CII进行投资。因此，只有CII的“载体”是“税收穿透”的管道，它才有发展起来的可能性。目前，世界各国（地区）的证券类CII，主要采取的是信托型和契约型的法律结构，也有少量采取公司型。例如，英国以信托型为主，德国则采取了契约型。1985年，欧盟的《UCITS指引》统一了欧盟的CII基本监管制度，在欧盟任何注册的UCITS便取得了“欧盟护照”，可以在欧盟各成员国销售。为了取得竞争优势，欧盟一些也在税收上给予更多优惠，例如卢森堡和爱尔兰，因其提供的税收优惠更多以及其他的制度和配套服务更完善，使得它们成为欧盟最重要的UCITS注册地。
事实证明，投资公司等CII确实在20世纪后半叶发展成为全球最重要的金融机构，已经成为股票、债券等金融产品最大的投资者，促使很多（地区）的金融市场结构，从以银行为主演变为以市场为主的金融系统。CII的发展，有效地促进了储蓄转化为投资，更是促进了股票市场的稳定与发展。根据《2021年全球资产管理报告》，截至2020年末，全球CII管理的资产规模达到了103万亿美元，零售的投资组合的规模达到了42万亿美元。
REITs是投资于不动产的CII。全球的REITs起源于美国，美国在REITs（以下简称“US-REIT”）的法律结构和税收制度方面进行了探索，欧盟和其他（地区）结合本国（地区）法律与税收安排，借鉴了美国的经验，建立起了本国（地区）的REITs法律结构和税收安排。
1880年，美国诞生了全球第一只REIT——马萨诸塞州商业信托（Massachusetts Business Trust，以下简称MBT）。MBT之所以选择信托的法律结构，一方面是因为马萨诸塞州的州法禁止公司拥有房地产，另一方面是若通过公司投资于不动产会使投资者面临双重征税。其他州也一样，大都不允许公司投资不动产，而以合伙制企业投资不动产，投资者则要承担无限责任，因此信托的法律结构便被普遍采用。特别是在1913年美国宪法第16条修正案生效后，对个人和公司都要征收所得税，而信托则可以豁免，使得信托型REITs的税收优势得以凸显。但是，根据1935年美国最高对“Morrissey v. Commissioner”诉讼案的判决，所有的商事信托都要按照公司税的税率缴纳所得税，使得信托型REITs不能再作为税收中性的管道，REITs市场因此受到极大打击。
1940年《投资公司法》颁布后，REITs业界开始积极游说国会，要求为投资于不动产的CII提供与投资公司相同的税收待遇。1956年，国会首次通过了《房地产投资信托基金法》，但被艾森豪威尔总统否决，理由是RIC的投资标的是公司发行的证券，如果对RIC征税，而RIC所投资的公司也已经缴纳过所得税，这就形成了对RIC、RIC所投资的公司和RIC投资者的三重征税。REITs则不同，它直接经营不动产，如果对REITs免税，将导致税收流失，也会给其他的不动产经营公司提供逃税的便利。
1960年，美国国会再次审议了美国众议院筹款委员会起草的REITs法案，委员会指出，《投资公司法》赋予RIC的税收中性待遇，可以使小投资者享受专业化投资管理和规模效益带来的利益，也应当给REITs提供与RIC类似的税收优待。REITs法的颁布实施，可以给小投资者集合性地投资不动产的机会，REITs本质上也是集合性投资机构，应该让小投资者也可以通过REITs投资于只有财力雄厚的大型金融机构或富人才能投资的不动产，同时REITs还可以为大型不动产开发项目提供资本，促进不动产投资和提振经济。这一次，两院通过了包含《不动产信托投资法》（Real Estate Investment Trust Act，以下简称《1960年REITs法》）在内的《1960年雪茄消费税延期法案》。在当时美国经济不景气的情况下，艾森豪威尔总统签署了《1960 REITs法》，并在1954版的《国内税收法典》修订案中新增第856—858条列明了关于REITs税收安排的条款，明确了“合格REITs”的“税收中性”地位，REITs从此成为一般公众投资者投资于商业地产等不动产的“投资管道”。
《1960年REITs法》尽管在名称中保留了“Trust”，但与RIC一样，无论是采取公司、信托还是合伙的法律结构，要成为合格REITs，都只需要在美国税务局（IRS）注册即可。注册的程序较为便捷，目前只需要在IRS的网站上填报测试表（check the box）。“测试表”是《国内税收法》第 856 和 857 节所规定REITs条件：一是分配测试，至少90%的应税收入作为股息支付给股东；二是资产测试，持有合格资产比例不低于75%，合格资产包括不动产、政府证券或现金；三是收入测试，90%的总收入必须来自合格资产。成为合格REITs之后，还需要持续满足规定的条件，并向IRS填报相关信息。
《1960年REITs法》之后，美国还对REITs的税收等制度进行了修订和调整。20世纪80年代里根政府期间，对税收制度进行了较大的调整。《1986年税制改革法案》调整了个人、公司等在不动产投资收益方面的税收，这些法律与此后推出的经营损失结转和折旧等税收政策改革，都提升了REITs的优势。除此之外，法律还逐步扩大了REITs的“合格资产”范围。1960年，《不动产信托投资法》是为了支持不动产的发展，从1964年到2007年陆续批准了通信塔（1964）、铁路轨道（1969）、林地（2003）、输电基础设施和天然气管道（2007）成为REITs可以投资的“合格”资产......
